貸款利息計算公式_房貸計算器最新2012下載(為什么房貸計算器算的和銀行的不一樣)

房貸月供銀行計算的和房貸計算器算出來的金額不一樣

作為一個金融財經人員，經常會被問到貸款類的問題。這里做一個解釋。

1、貸款利率不一致。

2、基準利率變化。對于房貸計算器來說，一般計算的是當下預估的結果，并不預示著未來的歸還本息。比如現在的5年期以上的基準利率是4.9%，若年底央行加息后，將利率調整為5.5%，

3、不同銀行間的差異。目前銀行利率已經逐步市場化，各銀行之間的貸款利率都有所差異，比如中國銀行對滿足條件的首套房購房者的利率要求是基準上浮10-15%，而平安銀行對相同的客戶利率要求可能是20-25%

當然，也不排除在二者計算方面，存在還款方式不同、還款時間不同等原因所造成的金額不一致。總之，最終的額度一般還是以銀行計算為主，畢竟它更了解你的個人情況和信用狀況。

為什么房貸計算器算的和銀行的不一樣

房貸的還款方式一般有兩種：等額本息和等額本金。

一般情況下，網上所流傳的房貸計算器屬于非銀行專業人士編寫，僅僅是基于等額本息或者等額本金的基礎算法去編寫的，可能與很多互聯網金融平臺的算法差不多，以月為一期進行核算每期的還款本金和利息。

由于銀行核心系統在進行利息核算的時候，必須按日計息計提，所以必須以日為單位，所以其等額本息根據特殊情況的處理方式不同，也會存在差異；

特殊情況包括：每月天數的約定，2月分28天/29天，閏月，日利率計算是按照年利率除以360天還365天來計算等等。

按照每種特殊情況處理邏輯的不同，實際上等額本息和等額本金在銀行系統內也會劃分為各種不同的算法，以等額本息為例：如果每月按照實際天數計算利息，屬于一種act算法；如果將每月按照30天來進行處理，屬于30E算法；

而房貸計算器則完全按照以月或者以期為單位進行核算，簡單粗暴的把每年按照12期來核算，這樣則完全不會考慮到上述各種特殊情況，勢必會造成銀行計算出來的每月房貸還款金額與房貸計算器的所算出來肯定多多少少都會存在差異，所以一般銀行與你簽訂房貸協議的時候，都會有類似于這樣的一句話：具體還款金額以金額計算的為準。

房貸已還5年，為什么現在每月還的房貸和房貸計算器上面的金額不一樣呢

為了規避利率風險，五年以上貸款一般采用浮動利率。如果房貸還款在五年以上，

很多人會被房貸計算器，或被房產銷售員所誤導，認為貸款每月歸還的本息都是一樣（等額本息），或是房貸計算器的計算結果（等額本金）。其實不是的，房貸計算器計算結果僅供參考，是以目前利率下計算的預估結果，并不預示未來歸還本息。

比如當下貸款沒有上浮為4.9%（五年以上期限基準利率），如今年央行進行加息，將五年以上貸款利率調整為5%，

所以，購房者需要特別注意上浮利率，因為這個上浮的比例不會隨基準利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%，貸款利率為4.9%*130%=6.37%，可能覺得沒什么。但是如果央行進行加息，基準利率調到6%（甚至更高），而這30%的比例不變，

2015年一整年都得以6.15%的計算，不管2015年降了五次息，因為降息要到第二年才實行。因此，2015年的五次降息以后五年期以上期限利率調整為4.9%，

因此，所還本金和利息并不等于購房時房貸計算器的計算結果，但是在某一年，或基準利率不變的情況下，月供至少會保持一年不變的情況（降息或加息要第二年才實行）。而如果閣下每個月還的房貸與房貸計算器不一樣，

基準利率調整后怎么還款呢？假如2013年房貸100萬，分30年等額本息還，在銀行不上浮和不打折的情況下計算月供。

在還了24期以后，2015年1月1日以實行6.15%計算，而其剩余本金為977109.35元，

同理，在2016年得以實行的4.9%來計算剩余本金和剩余期限。總而言之，每個月的利息等于逐月剩余本金*房貸利率/12。

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